Das Ende des AirBnB-Geschäftsmodells in Wien?
In der pulsierenden Hauptstadt Österreichs, bekannt für ihre kulturelle Vielfalt und historische Bedeutung, steht eine bedeutende Änderung in der Immobilienwelt bevor. Die Wiener Bauordnung hat eine Neuerung erfahren, die ab dem 1. Juli 2024 in Kraft tritt und insbesondere für gewerbliche Vermieter von Bedeutung ist. Diese Änderung zielt darauf ab, die Landschaft der Kurzzeitvermietungen, insbesondere Modelle wie AirBnB, maßgeblich zu transformieren.
Die Antwort auf die Frage im Titel ist also “JEIN”: Für gewerbliche Vermieter wie Zinshausbesitzer, Stiftungen und größere Familienvermögen ist das Modell, ganze oder den Großteil eines Gebäudes kurzfristig zu vermieten, damit wohl hinfällig. Private Vermieter (einzelner Wohnungen) werden künftig einen Antrag auf Bewilligungen stellen müssen, der aber durchgehen wird, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:
Einschränkungen für Kurzzeitvermietungen
Die neue Regelung sieht vor, dass die Zulässigkeit einer Kurzzeitvermietung – eine Praxis, die durch Plattformen wie AirBnB populär wurde – nun an strengere Bedingungen geknüpft ist. Ab Juli 2024 ist eine solche Vermietung außerhalb von Wohnzonen nur noch mit einer Ausnahmebewilligung möglich. Diese Bewilligung wird unter folgenden Voraussetzungen erteilt:
Lage der Wohnung: Die betreffende Wohnung darf sich weder in einer Wohnzone noch in Gebieten wie „Grünland – Erholungsgebiet – Kleingartengebiet“ oder auf vorübergehend kleingärtnerisch genutzten Flächen befinden.
Finanzierung: Für die Errichtung der Wohnung dürfen keine Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen worden sein.
Wohnnutzung im Gebäude: Die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Gebäude muss weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden.
Grenze der gewerblichen Nutzung: Nicht mehr als 50 % der Nutzungseinheiten des Gebäudes dürfen der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke dienen.
Neben der öffentlich-rechtlichen Bewilligung ist wichtig, dass die Zulässigkeit von Kurzzeitvermietungen auch von privatrechtlichen Voraussetzungen abhängt, wie beispielsweise dem Wohnungseigentumsvertrag oder dem Mietvertrag.
Auswirkungen und Anpassungsstrategien
Diese Änderung stellt für gewerbliche Vermieter eine signifikante Herausforderung dar. Viele haben sich auf das AirBnB-Modell verlassen, um ihre Einnahmen zu maximieren, oder sich als Bauträger speziell auf dieses Segment spezialisiert. Es ist nun an der Zeit, die Geschäftsstrategien anzupassen und alternative Nutzungskonzepte für Immobilien zu entwickeln. Mögliche Anpassungsstrategien könnten sein …
nurmehr einzelne Wohnungen bzw. Etagen von Wohnungen zu suchen und in ein Portfolio zusammen zu stellen, um so die o.g. Hürden nicht zu überschreiten.
auf die Vermietung größerer Premium/Luxus-Wohnungen umzusteigen, weil sich viele Gutverdiener zwar nicht Eigentum, aber die Miete leisten können und wo der Mietendeckel des Mietrechtsgesetzes (aktuell und wohl auch künftig) nicht greift, und somit gute Renditen erzielbar sind
alternativ in Finanz-Investments wie gut verzinste Anleihen oder Aktienfonds zu investieren, die mehr Rendite abwerfen als Wiener Immobilien
Fazit
Die Änderung der Wiener Bauordnung ist ein deutliches Zeichen dafür, dass die Stadtverwaltung die langfristige Wohnqualität und den Schutz der Wohnzonen ernst nimmt. Gewerbliche Bauträger und Vermieter von betroffenen Immobilien müssen sich nun auf veränderte Marktbedingungen einstellen und proaktiv nach alternativen Lösungen wie oben skizziert suchen.
Dieser Artikel bietet eine Übersicht über die bevorstehenden Änderungen in der Wiener Bauordnung und ihre Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der Kurzzeitvermietung. Es wird empfohlen, sich weitergehend zu informieren und professionelle und rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um die bestmöglichen Entscheidungen für Ihre Immobilieninvestitionen zu treffen.
