Webinar: Buying Real Estate in Austria
In a series of webinars, we provide advice and tips on the topic of "Real Estate in Austria" - especially from the perspective of a potential international buyer from abroad.
What are the advantages of buying real estate in Austria? Advantages, but also risks and disadvantages?
What is important when buying real estate in Austria?
Legal, tax and economic aspects
Costs & procedure of a real estate deal
Our recommendations for action
Our articles and webinars for international real estate buyers
Webinar: Top Real Estate Locations in Austria
In a series of webinars, we provide advice and tips on the topic of "Real Estate in Austria" - especially from the perspective of a potential international buyer from abroad.
In this webinar, we cover the most important real estate locations in Austria in an overview:
Vienna
Salzburg
Kitzbühel
Alpine Regions
Austrian Lakes
Southern Styria
Our articles and webinars for international real estate buyers
Webinar: Top Immo-Locations in Österreich
In einer Serie von Webinaren geben wir Ratschläge und Tipps zum Thema “Immobilien in Österreich” - vor allem aus Sicht eines potenziellen Käufers aus dem Ausland.
In diesem Webinar decken wir in einem Überblick über die wichtigsten Immobilien-Locations in Österreich ab:
Wien
Salzburg
Kitzbühel
Alpine Regionen
Seen in Österreich
Südsteiermark
Webinar: Immobilien kaufen in Österreich
In einer Serie von Webinaren geben wir Ratschläge und Tipps zum Thema “Immobilien in Österreich” - vor allem aus Sicht eines potenziellen Käufers aus dem Ausland.
In diesem Webinar decken wir in einem Überblick folgende Themen ab:
Was spricht für einen Immobilienkauf in Österreich? Vorzüge, aber auch Risiken und Nachteile?
Was ist wichtig bei Immobilienkäufen in Österreich?
Rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Aspekte
Kosten & Ablauf eines Immobiliendeals
Unsere Handlungsempfehlungen
Immobilien Südsteiermark
Die südliche Steiermark hat den Spitzname “südsteirische Toskana” und begeistert mit Landschaft, Kulinarik und Klima immer mehr Immobilienkäufer. Sehen Sie die visuellen Eindrücke in diesem Video:
Zu den beliebtesten Orten gehören:
Gamlitz
Ehrenhausen
Großklein
Leutschach
Kitzeck
Besonders begehrenswert in dieser Region sind die Immobilien, wo man etwa von einem Landhaus aus auf einem der Hügel die Fernsicht genießen kann. Ab und zu kommt auch mal ein Grundstück, ein Weingut oder ein Weinberg auf den Markt. Weil es in den letzten Jahren einen starken Kaufboom gegeben hat, ist das Angebot an Immobilien mittlerweile aber nicht riesig. Es gilt also: Ständig dran bleiben und suchen, bis irgendwann einmal etwas Interessantes hereinkommt.
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In einer Serie von Beiträgen geben wir Ratschläge und Tipps zum Thema “Immobilien in Österreich” - vor allem aus Sicht eines potenziellen Käufers aus dem Ausland. Weitere Beiträge finden Sie hier ›
Das Einfamilien-Zinshaus als neuer Trend?
Einfamilienhäuser stellen die weltweit größte Anlageklasse dar und sind unter den Immobilien auch die am meisten genutzte Form in Österreich und Deutschland.
Bis dato ist das Investieren und Vermieten von Einfamilienhäusern - daher der Begriff “Zins-Einfamilienhaus” - kein großes Geschäft gewesen.
Das könnte sich nun jedoch ändern, und zwar aus folgenden Überlegungen:
Steigende Nachfrage: Selbst viele Gutverdiener können sich Eigentum beim aktuellen Preisniveau kaum mehr leisten. Auch die Verschärfung der Finanzierungsrichtlinien (siehe zB Prof. Dr. Gramann’s Beitrag hier ›) trägt zu diesem Problem bei. Einen Anstieg der Preise in den nächsten Monaten, wie es gern ein Gutteil der Immobilienbranche sehen würde, sehe ich nicht (siehe Beitrag “Immotrends 2023”). Aber ich erwarte auch nicht, dass die Preise für Immobilien inkl. EFH dramatisch in den Keller stürzen werden. Somit werden zahlreiche bisherige potenzielle EFH-Käufer nun (zwangsläufig) zu Mietern von EFH. In einem EFH zu wohnen, speziell mit Garten, im Grünen außerhalb des Stadtkerns, mit genug Platz für Familie und Haustüre, wird der Wunsch vieler Menschen bleiben. Und wird nicht einfach durch eine Stadtwohnung ersetzt werden.
Gute Renditen: Anders als gemeinnütziger Wohnbau oder Wohnungen in Mehrparteien-Häusern unterliegen Miet-Einfamilienhäuser (“EFH”) praktisch kaum einer mietzins-rechtlichen Beschränkung. Bislang gibt es in diesem Segment Angebot vor allem im Luxus- und High End-Bereich, das auf zahlungskräftige Mieter wie Diplomaten, Topmanager, u.ä. trifft. Und für schöne Renditen für Vermieter sorgen. Gute Renditen sind auch in den Segmenten darunter erzielbar, zumal die Nachfrage wie o.g. steigen wird. In den USA gelten “EFH” mit bis zu 20% Rendite als die mit Abstand rendite-stärkste Anlageklasse.
Investoren springen schon auf: Bisher galten EFH zwar als rendite-trächtig, aber als zu kleinteilig und damit für größere und institutionelle Anleger quasi als nicht investierbar. Das hat sich von den USA ausgehend geändert: Begonnend mit Blackstone, dem größter Vermögensverwalter der Welt, investieren nun weitere große Investoren aus der Wall Street wie Goldman Sachs und KKR in die Anlageklasse “Einfamilienhäuser”. Waren die Investment 2020 noch bei 3 Mrd. USD, stiegen sie 2021 bereits auf 45 Mrd. USD an. Die von diesen gehaltenen tausenden von Häusern werden mit neuen Böden und Sanitäranlagen saniert und auch modernisiert, zB mit Smarthome-Technik. Diese Annehmlichkeiten locken auch besser verdienende Mieter an. Auch in anderen Ländern wie UK, Deutschland, Irland, Niederland oder in Skandinavien greift dieser Trend um sich (siehe auch Artikel im ECONOMIST ›)
Überlegungen und Herausforderungen für Investoren
Grenzen des Wachstums: Trotz steigender Mieten auch in diesem Segment wird sich diese Entwicklung nicht dauerhaft fortsetzen, sondern abflachen. Andererseits sind Wohnmietzinsen dank Inflationsbindung und längerer Mieten robust und schwanken weniger in Konjunkturzyklen als “Eigentum” oder “Büromieten”.
Kostenunsicherheit: Zinsanstieg, Inflation und unsichere Wirtschaftsaussichten bedeuten, dass die Kosten für Bau, Renovierung und Instandhaltung steigen.
Opportunitäten: Steigende Zinsen bedeuten für Anleger, auch Alternativen wie Anleihen zu beobachten, die uU mehr Ertrag bei weniger Risiko und Aufwand bedeuten.
Zusammengefasst
Trotz dieser Herausforderungen halte ich das “Zins-Einfamilienhaus” für Anleger - selbst institutionelle - eine hoch interessante Anlageklasse.
Wünschen Sie eine Beratung zu diesem Thema? Oder suchen einen professionellen Partner, der Sie bei der Zusammenstellung eines EFH-Portfolios unterstützt? Dann kontaktieren Sie mich ›
Dr. Andreas Bonschak
Mallorca-Special: Von Ferien- zu Wohnsitz
Lesen Sie wie dank Covid und moderner Technik einige Feriendomizile für viele mittlerweile zur zweiten Heimat oder gar “Hauptresidenz” geworden sind. Am Beispiel von Mallorca, wo ich auf einer Reise einige teil- oder vollzeitlebende Residents sowie Makler interviewen konnte.
In diesem Beitrag teile ich einige Eindrücke, wie dank Covid und moderner Technik einige Feriendomizile für viele mittlerweile zur zweiten Heimat oder gar “Hauptresidenz” geworden sind. Am Beispiel von Mallorca, wo ich auf einer Reise einige teil- oder vollzeitlebende Residents sowie Makler interviewen konnte.
Früher war die Aufteilung noch einfach: Wer sich’s leisten konnte, hatte neben dem Hauptwohnsitz in oder nahe der Großstadt ein Wochenenddomizil am Land und manche das Ferienhaus in den sonnigen Küstenregionen Spaniens, Portugals, Italiens oder Griechenlands. In den letzten Jahrzehnten sind noch die USA, Südafrika oder Dubai als Zielregionen dazu gekommen.
Erst kürzlich hat die Entwicklung der Ferienimmobilie eine entscheidende Wendung genommen: Durch zunehmende Digitalisierung, moderne Telekommunikation inkl. Internet sowie flexible Reisemöglichkeiten haben eine neue Schicht von Käufern geschaffen, die an längeren Aufenthalten interessiert sind und an Annehmlichkeiten, die für längerfristiges Wohnen ausgelegt sind:
Also voll ausgestattete Wohnungen und Villen mit moderner Haus- und Telekom-Technik, offenen Innen- und Außenbereichen und genügend Stauraum für einen ganzjährig hohen Komfort.
Die Covid-Pandemie beschleunigte nun die Nutzung digitaler Fernkommunikation und die Akzeptanz von Teleworking und Arbeiten im eigenen Home Office. Wie mir einige Interviewpartner bestätigt haben, eröffnen sich vielen Selbständigen und Geschäftsleuten neue Möglichkeiten, einen entsprechend entwickelten und ausgestatteten Feriensitz nunmehr als vollwertiges "Zuhause" und “Office” zu nutzen. In meiner Klientel sind einige Unternehmer, die dank guter Internet-Verbindung und gleicher oder ähnlicher Zeitzone von Mallorca, Südafrika oder Madeira aus ihre Geschäfte führen. Und in der restlichen Zeit Sonne, Garten und Meerblick genießen.
Was die anspruchsvollste Klientel schon seit geraumer Zeit praktiziert, nämlich dieser Zweithauptsitz ist ein Topdown-Trend, der sich von oben nach unten für weitere Vermögenden-Segmente durchsetzen wird.
Gefordert sind für diese “Second Prime Homes” sind …
moderne, voll ausgestattete Immobilien mit …
mehr Flächen, Grünflächen und Arbeitsbereichen
mit fließenden Konzepten von Wohn- und Ferienhaus, in dem Familien ihre Zeit zunehmend zwischen zwei oder mehreren Orten aufteilen.
Ein Trend, der gekommen ist, um zu bleiben.
Was meinen Sie?
Wenn eine zweite Residenz oder zweiter Wohnsitz für Sie von Interesse ist, unterstützen wir Sie gern aus Österreich heraus, und zwar als Suchmakler, der für Sie konkrete Objekte nach ihren Kriterien vor Ort ausfindig macht.
Ansonsten vielen Dank für Ihre Kommentare und Feedbacks und bis zum nächsten Mal!
Dr. iur. Andreas Bonschak, LL.M.
konzessionierter Immobilientreuhänder (Makler)
Geschäftsführer SUNSET IMMOBILIEN
Wie Sie optimal ein Zinshaus verkaufen können
Tipp: Wie Sie optimal ein Zinshaus verkaufen können
In einer Serie an Beiträgen geben wir Tipps und Überlegungen für diejenigen, die Ihr Zinshaus oder Miethaus, also ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten oder es müssen bzw. so etwas grundsätzlich überlegen. Auch wenn wir Immobilientreuhänder in Österreich sind, gelten unsere Tipps allgemein im deutschsprachigen Raum für alle, die ein Mehrfamilienhaus verkaufen.
Es sei noch angemerkt: Zu den vorgestellten Themen bieten wir natürlich auch eine kostenfreie Erstberatung an.
Einführung
Der Verkauf eines Zinshauses kommt für die meisten Besitzer ja nicht so oft vor. Umso empfehlenswerter ist es, einen Experten zur Seite zu haben. Unsere Kunden unterstützen wir mit unserem Detailwissen, dem Netzwerk und fundierten Marktkenntnissen. Und nicht zuletzt auch mit unserer Leidenschaft für Immobilien und Zinshäuser im speziellen.
Die Möglichkeiten im Überblick
Wie geht man nun einen Zinshaus-Verkauf optimal an? Es gibt folgende vier Möglichkeiten, ansteigend nach Professionalität sortiert, also beginnend mit der “Do-it-yourself” Methode bis hin zu den professionellsten Methode mit der besten Aussicht auf einen Höchstpreis:
Selbst verkaufen, heutzutage also meist online
ein diskreter Verkauf über einen Makler
über eine Auktion und
ein Bieterverfahren
1. Selbst verkaufen
Wenn man das online macht, hat das einige Nachteile und Risiken: Erstens werden Sie da unzählige Anfragen von Maklern und fragwürdigen Interessenten mit unklarer Bonität erhalten. Zweitens gelten Zins- und Miethäuser, die online gestellt sind, als Objekte “zweiter Wahl”, die nicht zuvor “offmarket” verkauft werden konnten und jetzt online gestellt werden mussten.
So oder so haben Sie den Aufwand mit der Aufbereitung von Dokumenten wie Expose, Fotos, dann die Terminvereinbarungen, die zahlreichen Besichtigungen. Darüber hinaus ist zu denken an Kaufvertrag, die Haftung und Gewährleistung für Mängel, die Grundbucheintragung, die Immobilienbesteuerung, also viele rechtliche oder technische Aspekte, bei denen Anwalt, Steuerberater, Notar oder Bautechniker koordiniert gehören.
2. Diskretverkauf via Immobilienmakler
Beim diskreten Verkauf Ihres Zinshauses via Immobilienmakler nimmt Ihnen ein Makler diesen Aufwand ab und wickelt für Sie das professionell und rasch ab. Sie entscheiden dann nur darüber, an wen und zu welchem Preis Sie Ihr Zinshaus verkaufen möchten. Und müssen sich während und nach dem Verkauf keine Gedanken oder Sorgen machen. Das ist übrigens die klassische, am häufigsten vorkommende Verkaufsmethode. Auch unser Team bietet diesen Service an und wird von Rechtsanwälten, Steuerberatern, Notaren und Bautechnikern unterstützt und Sie erhalten einen professionellen Service aus einer Hand.
3. Auktion
Bei einer Auktion versammeln sich potenzielle Käufer, die davor über das Zinshaus oder mehrere Zinshäuser umfassend informiert worden sind. Mit der Auktion und dem Zuschlag an den Meistbietenden ist der Verkauf dann abgeschlossen. Diese Art Verkauf kommt ab und zu zum Einsatz, vor allem wenn prestigeträchtige oder gleich ein Paket an Zinshäusern öffentlichkeitswirksam und ohne Zeitdruck zum Verkauf kommen.
4. Bieterverfahren
Das Bieterverfahren ist in den letzten Jahren immer beliebter geworden - zumindest bei den Verkäufern. Das funktioniert dann so, dass die Interessenten ihr Kaufangebot verschlossen bei einer festgelegten Frist und Adresse abgeben. Mit Fristablauf werden die Angebote dort geöffnet und die top-gereihten Interessenten können danach Ihr Angebot nochmal (ein- oder mehrmals) nachbessern. So ein Bieter-Verfahren macht man oft bei Zinshäuser in begehrten Toplagen oder wenn das Haus mehreren Parteien gehört, die auf einen transparenten Verkauf Wert legen.
Tipp
Das sind im Grunde die vier Möglichkeiten, wie Sie Ihr Zins- oder Miethaus verkaufen können. Ein Verkauf in Eigenregie ist mit viel Aufwand und einigen Strickfallen versehen, die man berücksichtigen muss. Wir können Sie zu allen Verkaufsmethoden beraten und tatkräftig unterstützen, also von Käufersuche, Vermarktung, Kaufvertrag, Unterzeichnung bis hin zur Schlüsselübergabe.
Sie möchten sich unverbindlich und kostenlos zu Ihrem Zinshaus beraten lassen?
Dann kontaktieren Sie uns doch einfach.
Wofür soll ein Immobilienmakler heutzutage noch gut sein?
Wofür ein Immobilienmakler in heutiger Zeit noch gut sein soll
“Makler sind oft ihr Geld nicht wert.”
Das denken sich doch sehr viele, die schlechte Erfahrungen mit Maklern gemacht haben. Was leider häufig vorkommt.
Wofür Makler?
(Nur) Ein gut ausgebildeter Makler verfügt über ein Spezialwissen, das seinen Kunden hilft und sie vor Nachteilen und Risiken schützt und folgende Vorteile hat:
1. Verkaufsergebnis & Preis
Ein guter Makler kennt den Markt, weiß wie man eine Immobilie bewertet, und deren Besonderheiten berücksichtigt. Und er kennt viele vorgemerkte Kunden, die schon vor der Schaltung eines Online-Inserats adressiert werden können. Und bei Preisverhandlungen verschenken Privatverkäufer häufig viel Potenzial.
2. Vermarktung
Außerdem darf man die visuelle Aufbereitung nicht unterschätzen: Nach einer Studie erzielen Immobilien, die mit Video und 3D-Touren beworben werden, etwa ein Drittel mehr Anfragen und etwa einen 10% höheren Verkaufspreis.
3. Aufwand
Privatverkäufer können schon wegen der fehlenden Erfahrung und Ausstattung meist nicht mit der Service-Qualität eines guten Maklers mithalten. Sie sind für alles selbst verantwortlich – Fotos, Video, Dokumente, Exposé, Schaltung und Werbung, Koordinieren der Anfragen, Durchführen von Besichtigungen, Verhandeln des Preises, und vieles mehr – all diese Dinge sind sehr zeitaufwändig und werden oft unterschätzt.
4. Risiko
Fehler beim Verkauf, Mängel der Immobilie oder nicht beachtete Rechtsvorschriften können zu hohen finanziellen Nachteilen führen. Und als Verkäufer haftet man für Sach- und Rechtsmängel grundsätzlich.
5. Sicherheit
Ein Makler schafft mit seiner Beratung Sicherheit und ist zudem verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen.
Unser Tipp
Während bei kleineren Objekten wie Wohnungen und Grundstücken noch ein eigener Verkauf durch den Eigentümer ohne Makler noch unter gewissen Umständen vertretbar ist, empfehlen wir bei größeren Immobilien wie Ein- und Mehrfamilienhäusern, Zinshäusern, Luxusimmobilien immer die Inanspruchnahme eines professionellen Maklers. Dies ist aus Sicht von Sicherheit, Aufwand und Preismaximierung jedenfalls geboten.
Sie möchten sich unverbindlich und kostenlos zu Ihrer Immobilie beraten lassen?
Dann kontaktieren Sie uns doch einfach.
Wie in Immobilien investieren?
Besser direkt in Wohnungen, Häuser oder doch besser in Immobilien-Fonds oder -Trusts? Was sind die Vorteile oder Nachteile dieser Investments? Was sind REITs’?
Siehe dazu Video und Gastbeitrag von GELDBLICK.